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pos機(jī)管理實(shí)施細(xì)則
12月31日，四川新聞網(wǎng)記者從成都市住建局獲悉，《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》）正式出臺(tái)，對(duì)新申請(qǐng)預(yù)售許可的商品房預(yù)售款的收存、支取和監(jiān)督管理等進(jìn)行了細(xì)化。
監(jiān)管額度何如核定？
根據(jù)《細(xì)則》，對(duì)于2016年7月17日前取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)（申請(qǐng)預(yù)售許可時(shí)工程形象進(jìn)度要求為正負(fù)零）的商品房項(xiàng)目，監(jiān)管部門按照不低于預(yù)售掛牌價(jià)款總額（按照本批次申請(qǐng)預(yù)售面積乘以預(yù)售掛牌均價(jià)計(jì)算）的百分之二十五初步測(cè)算監(jiān)管額度；對(duì)于2016年7月17日之后取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的商品房項(xiàng)目，監(jiān)管部門按照不低于預(yù)售掛牌價(jià)款總額的百分之十五初步測(cè)算監(jiān)管額度。
按照上述方式確定的監(jiān)管額度平均到預(yù)售建筑面積后低于成都市當(dāng)期建筑工程平均建安費(fèi)用的，按照建設(shè)工程平均建安費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算預(yù)售款監(jiān)管額度。
2021年，成都市成品住宅的平均建安費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)暫定為每平方米5000元（其中，清水建安費(fèi)用為每平方米3500元，裝修工程為每平方米1500元），非成品住宅、商業(yè)、辦公用房平均建安費(fèi)用為每平方米3500元。成品住宅裝修掛牌價(jià)低于1500元的，按照掛牌價(jià)計(jì)算裝修工程的預(yù)售款監(jiān)管額度。
監(jiān)管部門在初步測(cè)算監(jiān)管額度的基礎(chǔ)上，根據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可時(shí)在本市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域信用信息平臺(tái)（以下簡(jiǎn)稱信用信息平臺(tái)）公示的信用等級(jí)，對(duì)符合條件的商品房項(xiàng)目，相應(yīng)調(diào)整監(jiān)管額度。
開(kāi)發(fā)企業(yè)信用等級(jí)為A++級(jí)的，預(yù)售款監(jiān)管額度下浮百分之四十，但應(yīng)對(duì)下浮的監(jiān)管額度提供銀行保函；
開(kāi)發(fā)企業(yè)信用等級(jí)為A+級(jí)的，預(yù)售款監(jiān)管額度下浮百分之二十，但應(yīng)對(duì)下浮的監(jiān)管額度提供銀行保函；
開(kāi)發(fā)企業(yè)信用等級(jí)為A級(jí)的，預(yù)售款監(jiān)管額度下浮百分之十，但應(yīng)對(duì)下浮的監(jiān)管額度提供銀行保函；
開(kāi)發(fā)企業(yè)信用等級(jí)為B級(jí)的，預(yù)售款監(jiān)管額度保持測(cè)算額度不變；
開(kāi)發(fā)企業(yè)信用等級(jí)為C級(jí)的，預(yù)售款監(jiān)管額度上浮百分之二十；
開(kāi)發(fā)企業(yè)信用等級(jí)為D級(jí)的，預(yù)售款監(jiān)管額度上浮百分之四十。
A++級(jí)、A+級(jí)、A級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)未對(duì)下浮的監(jiān)管額度提供銀行保函的，預(yù)售款監(jiān)管額保持測(cè)算額度不變。
預(yù)售款如何收存？
根據(jù)《細(xì)則》，預(yù)售款包括購(gòu)房人按商品房預(yù)售合同約定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、商業(yè)貸款、住房公積金貸款等全部購(gòu)房款。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將購(gòu)房人通過(guò)POS機(jī)等方式交存的預(yù)售款全部直接存入商品房預(yù)售合同約定的監(jiān)管賬戶，不得以其他任何形式違規(guī)收取購(gòu)房款。購(gòu)房人申請(qǐng)貸款的，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將監(jiān)管賬戶提供給貸款銀行作為貸款到賬賬戶，購(gòu)房貸款直接發(fā)放至監(jiān)管賬戶。
開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在商品房預(yù)售合同中明確承購(gòu)人繳款的方式及具體時(shí)間、金額和承辦銀行名稱、賬號(hào)，依據(jù)POS機(jī)簽單或相關(guān)回執(zhí)單為承購(gòu)人換領(lǐng)購(gòu)房票據(jù)。POS機(jī)簽單應(yīng)包括開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱、商品房項(xiàng)目名稱、房屋編碼及樓棟號(hào)、開(kāi)戶銀行名稱、監(jiān)管賬戶及賬號(hào)等信息。承辦銀行應(yīng)在監(jiān)管賬戶收到承購(gòu)人繳納預(yù)售款后將對(duì)應(yīng)的預(yù)售款存入監(jiān)管賬戶信息實(shí)時(shí)上傳至監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)。
開(kāi)發(fā)企業(yè)按規(guī)定在辦理商品房預(yù)售合同登記備案時(shí)，預(yù)售合同網(wǎng)簽備案系統(tǒng)自動(dòng)通過(guò)監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)核驗(yàn)該商品房預(yù)售款存入監(jiān)管賬戶的信息。每套房屋入賬金額達(dá)到監(jiān)管要求時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)方能為購(gòu)房人辦理商品房預(yù)售合同登記備案。
通過(guò)貸款方式購(gòu)房的，入賬金額不得低于人民銀行規(guī)定的個(gè)人住房或商業(yè)用房貸款首付比例。
預(yù)售款如何支取？
監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后，監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)自動(dòng)向開(kāi)發(fā)企業(yè)、承辦銀行、監(jiān)管部門發(fā)送確認(rèn)通知。對(duì)于超過(guò)監(jiān)管額度的資金，承辦銀行憑開(kāi)發(fā)企業(yè)指令可辦理資金劃轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)。
那么監(jiān)管額度內(nèi)的預(yù)售款企業(yè)如何支取？
根據(jù)《細(xì)則》，開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)支取監(jiān)管額度內(nèi)的預(yù)售款，應(yīng)滿足相應(yīng)的工程建設(shè)進(jìn)度要求，且支取金額應(yīng)符合下列條件：
第一，完成規(guī)劃地上建筑層數(shù)主體結(jié)構(gòu)工程四分之三，規(guī)劃用途為住宅的，監(jiān)管賬戶內(nèi)資金余額應(yīng)當(dāng)不低于監(jiān)管額度的百分之六十，其他規(guī)劃用途的應(yīng)當(dāng)不低于監(jiān)管額度的百分之四十；
第二，完成主體結(jié)構(gòu)封頂，規(guī)劃用途為住宅的，監(jiān)管賬戶內(nèi)資金余額應(yīng)當(dāng)不低于監(jiān)管額度的百分之五十，其他規(guī)劃用途的應(yīng)當(dāng)不低于監(jiān)管額度的百分之三十；
第三，完成內(nèi)外裝飾裝修，監(jiān)管賬戶內(nèi)資金余額應(yīng)當(dāng)不低于監(jiān)管額度的百分之十五；
第四，建設(shè)工程并聯(lián)竣工驗(yàn)收合格、房屋交付率達(dá)90%以上且剩余未交付房源無(wú)重大矛盾糾紛隱患的，可以申請(qǐng)支取剩余資金。
2016年7月17日前取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的商品房項(xiàng)目，完成規(guī)劃地上建筑層數(shù)主體結(jié)構(gòu)工程二分之一且不少于7層的，可增加一次支取。其中，規(guī)劃用途為住宅的，支取后監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金余額應(yīng)當(dāng)不低于監(jiān)管額度的百分之七十；其他規(guī)劃用途的，支取后監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金余額應(yīng)當(dāng)不低于監(jiān)管額度的百分之五十。
開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)支取預(yù)售款時(shí)，其信用等級(jí)高于申請(qǐng)預(yù)售許可或前一支取節(jié)點(diǎn)時(shí)的信用等級(jí)的，經(jīng)提出申請(qǐng)并提供相應(yīng)銀行保函，支取后的資金余額可在本條規(guī)定節(jié)點(diǎn)余額比例的基礎(chǔ)上下調(diào)10%；申請(qǐng)支取預(yù)售款時(shí)其信用等級(jí)低于申請(qǐng)預(yù)售許可或前一支取節(jié)點(diǎn)時(shí)的信用等級(jí)的，支取后的資金余額在本條規(guī)定節(jié)點(diǎn)余額的基礎(chǔ)上上浮10%。
企業(yè)存在這些情形
將暫停預(yù)售商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)使用權(quán)限
在監(jiān)督管理方面，成都市住建局通過(guò)預(yù)售款監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)對(duì)商品房項(xiàng)目預(yù)售款的監(jiān)管額度測(cè)算和預(yù)售款收存、支取等情況開(kāi)展隨機(jī)監(jiān)督抽查，并對(duì)存在以下情形的商品房項(xiàng)目實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)督檢查：
監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)發(fā)出預(yù)警信息的商品房項(xiàng)目；
發(fā)生預(yù)售款監(jiān)管爭(zhēng)議和申訴的商品房項(xiàng)目；
發(fā)生重大矛盾糾紛的預(yù)售商品房項(xiàng)目及其關(guān)聯(lián)企業(yè)建設(shè)的其他預(yù)售商品房項(xiàng)目；
其他根據(jù)監(jiān)管需要進(jìn)行重點(diǎn)檢查的預(yù)售商品房項(xiàng)目。
此外，開(kāi)發(fā)企業(yè)有3種情形之一的，由成都市住建局、監(jiān)管部門責(zé)令其限期整改，整改期間暫停預(yù)售商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)使用權(quán)限。這3種情形是未按《辦法》規(guī)定收存、支取預(yù)售款、提供虛假證明材料申請(qǐng)支取監(jiān)管額度內(nèi)的預(yù)售款、其他違反預(yù)售款監(jiān)管規(guī)定的行為。
對(duì)逾期未整改到位的，由監(jiān)管部門予以通報(bào)批評(píng)，并報(bào)送市住建局按照開(kāi)發(fā)企業(yè)信用管理辦法的規(guī)定予以信用計(jì)減分，納入成都信用網(wǎng)公開(kāi)披露并抄送企業(yè)總部；情節(jié)嚴(yán)重的，監(jiān)管部門報(bào)告屬地人民政府（管委會(huì)）和市級(jí)相關(guān)部門實(shí)施聯(lián)合懲戒，開(kāi)發(fā)企業(yè)、相關(guān)負(fù)責(zé)人不得以企業(yè)或個(gè)人名義參加新的出讓土地競(jìng)拍活動(dòng)，不得申請(qǐng)審批新的建設(shè)項(xiàng)目，暫停辦理新的項(xiàng)目預(yù)售許可。
《細(xì)則》自2021年1月7日起試行，試行期為一年。
來(lái)源丨四川新聞網(wǎng)
記者丨李丹
來(lái)源： 四川新聞網(wǎng)
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