教你看懂pos機簽購單,團購買房遭遇交易

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1、教你看懂pos機簽購單

教你看懂pos機簽購單

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近年來，以房地產營銷公司、電商互聯網公司作為團購組織的商品房團購模式日漸盛行。該團購模式給開發商帶來了可觀的成交量，對購房者而言得到了價格優惠，對團購組織而言取得了團購費收益，表面能夠實現三贏局面。但在該團購模式下，有時因信息不對稱、主體模糊性、優惠方案隱蔽性、經營者受暴利驅使等因素，可能使購房者陷入“房屋交易迷魂陣”，從而引發商品房預售（銷售）合同糾紛，甚至以群體性訴訟方式出現。

原告冉某、康某在被告Y公司（開發商）的售樓處認購了一處房屋，未簽訂認購書，在售樓處負責銷售系爭房屋的Z公司工作人員的安排下，原告于當日通過不同的pos機刷卡支付了定金10萬和其他款項491,615元，并取得了由Z公司蓋章的491,615元收據，該收據載明購買系爭房屋，收款事由為“買優惠”。

后，原告與被告Y公司簽訂了《上海市商品房預售合同》，約定原告向被告Y公司購買系爭房屋，總價款為2,308,385元。合同簽訂后，原告除先前支付的10萬元外又分兩筆向Y公司支付房款共2,208,385元。

后原告訴至法院，要求兩被告共同返還多收取的“預付款”491,615元。其主張在支付后續購房款時，要求將定金和預付款沖抵購房款，但被告公司工作人員告知因兩筆款項分別支付至不同公司，基于公司的財務規范和走賬要求，該491,615元無法直接轉為等額購房款，將通過原路徑退還原告。原告為盡快完成購房手續才重復支付了房款。但此后兩被告一直未向原告返還多余房款。

被告Y公司辯稱

認可給予原告支付30萬元電商團購費抵60萬元房款的優惠，但其公司并未收取原告所稱預付款，原告作為完全民事行為能力人有能力亦有義務區分款項支付的對象。雙方合同一直正常履行，原告在起訴之前從未與其公司聯系過返還房款事宜。

被告Z公司辯稱

其公司通過pos機分別收到20萬元和10萬元，后開具服務費收據30萬元。收到本案傳票后才發現原告支付491,615元的簽購單抬頭顯示的名稱與Z公司并不完全相符，且該pos機并非其公司申請。據Z公司與其公司當時的項目營銷總監陸某某確認，pos機由現場售樓經理找人代辦并篡改了顯示名稱，實際收款人是“上海市某房地產經紀服務”。其所收取的491,615元中，30萬元由案外人通過pos機付至Z公司賬戶，差額19萬余元已被員工瓜分。

因而，Z公司僅認可收到30萬元的團購服務費。根據約定，其促成了原告與被告Y公司簽訂預售合同，原告也已享受到購房優惠，故其有權收取該團購服務費。另外，19萬余元是其公司員工涉嫌犯罪所得，不應當由其公司來承擔。

法院另查明事實

1、原告支付的10萬元定金系支付至Y公司，另491,615元的簽購單抬頭顯示的名稱非Z公司完整名稱，經查詢銀行流水，付款對象為“上海市某房地產經紀服務”；

2、Y公司提供的認購書經筆跡鑒定并非兩原告簽字；

3、Y公司與Z公司簽訂了分銷服務合同，約定由Z公司非獨家銷售涉案房產項目，由Z公司收取團購費的形式向客戶收取傭金，優惠方案中提到“電商收取30萬元可抵60萬元/套”。

關于原告冉某、康某支付的491,615元的性質是團購費還是預付房款？

原告稱其支付的491,615元是預付房款，但其與Y公司就系爭房屋并未簽訂認購書（Y公司提交的認購書中簽字經鑒定并非原告冉某、康某本人所簽），也未簽訂預售合同，其在支付定金時另行預付房款缺乏合理性；且該筆款項的pos機簽購單顯示收款方并非Y公司，當天其取得的收據上收款方蓋章的也是Z公司，并非開發商Y公司，收據上收款事由亦列明“買優惠”；其亦按照預售合同的約定向Y公司支付了約定的價款，并未在其應付房款中扣除該筆款項，其主張支付時提出異議，事后亦及時要求返還，但并未提供相應證據予以證明。綜上，上述491,615元的性質并非合同約定的購房款，而是原告在購房時為取得優惠而支付的款項。

Z公司收取的團購費是多少？Z公司是否應返還原告相應款項？若需返還，返還金額是多少？

Z公司自認其公司應當收取的涉案交易的團購費為30萬元，Y公司亦認可給予了原告支付30萬元電商團購費抵60萬元房款的優惠，上述二者陳述與雙方簽訂的分銷合同對應的優惠方案相符。原告主張Y公司與Z公司均未與其協商團購費，但該陳述與其區分的兩筆付款行為及其取得收據上載明的付款事由“買優惠”明顯不符。對于該30萬元，因原告已與Y公司在Z公司的銷售下已就系爭房屋簽訂了預售合同且合同已實際履行，故其要求返還該筆團購費并無依據，本院不予支持。

對于另外的191,615元，Z公司認為并非團購費，故其應當返還。至于Z公司辯稱該款是其員工私自收取，最終也未入其公司賬，故不應由其返還。但其作為分銷方在售樓處銷售系爭房屋，以公司名義收取了該款并出具了公司蓋章的收據，應視為其公司收取了該款項，故其應當承擔返還義務。因此，原告要求Z公司返還該191,615元及利息的請求，本院予以支持。

因上述款項并非支付給Y公司，且原告系因與Z公司約定的團購優惠服務才支付的該款項，根據Y公司與Z公司的分銷協議，團購費的收取及發生爭議亦與Y公司無關，故對原告要求Y公司承擔共同還款義務的主張，本院不予支持。

經審理，法院最終判令被告Z公司返還原告冉某、康某人民幣191,615元及利息。

冉某、康某不服向上海市第二中級人民法院提起上訴，后上海市第二中級人民法院駁回上訴，維持原判。

一、何謂商品房團購？

商品房團購，是指團購組織（一般為房地產營銷公司、電商互聯網公司）與開發商協商出一定時間段內低于散戶市場成交價格的房價優惠方案，由購房者向團購組織交納一定的團購費后與開發商按照上述優惠價格直接簽訂商品房預售（銷售）合同的一種消費過程。

二、商品房團購中的“迷魂陣”

該種團購模式不同于購房者自發組團、單位組織職工團購和中介組織的團購方式，是目前商品房銷售市場最為常見的團購方式。但該模式卻存在利用信息不對稱誤導消費者、壟斷房源、價格違法（團購費和實際網簽價格之和高于備案價格）、違反國家稅收政策（團購費不計入合同總價）、影響房地產行業數據統計和市場監管、破壞金融環境等重大隱患，極易引發“房屋交易迷魂陣”：

01、購房者至售樓現場售樓時無法判斷現場工作人員屬于開發商還是團購組織（有的還有中介人員），也無法看到開發商與團購組織之間簽署的優惠方案，不知曉其所購房屋的備案價格；

02、開發商未與購房者簽訂認購書，或簽訂的認購書中未寫明優惠方案。團購組織未與購房者簽訂團購協議，僅有收據或付款記錄；

03、付款時，購房者要同時向不同主體支付款項，支付依據不明；

04、存在團購費過高，團購費與實際網簽價格之和超過了備案價格的價格違法行為。在預售（銷售）合同最終未簽訂或解除的情形下，團購費退還爭議不斷，團購組織推卸責任或消失不見，開發商置身事外。

團購費的收取是否合法？

2017年7月21日，上海市住房和城鄉建設管理委員會、上海市物價局聯合發布的《關于加強商品住房及其附屬地下車庫（位）等設施銷售監管的通知》滬建房管聯【2017】657號規定：商品住房及地下車庫（位）等附屬設施的銷售實行“一價清”制度，房地產開發企業應當嚴格按照備案價格進行銷售，房地產開發企業和其他單位、個人不得向購房人收取電商費、團購費、茶水費等其他任何價款或費用，不得以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，使購房人接受商品或者服務價格；房地產開發企業應當將銷售方案（包括一房一價、一車位一價等）在售樓現場張貼公示。上述規定針對“商品住房”銷售，明確規定上海市禁止收取團購費。但在司法實踐中，由于上述規定并不屬于導致合同無效的強制性法律規范，故在實際發生團購法律關系時，無法直接否認團購合同效力。亦有一些地區對商品房團購行為并不完全禁止，僅提出了規范化要求，譬如蘇州市住房和城鄉建設局、蘇州工商行政管理局、蘇州物價局聯合發布的《關于規范全市房地產團購銷售行為的通知》蘇住建規【2013】8號。

三、房屋交易“迷魂陣”如何破解？

為保障購房者的合法權益、維護房地產市場交易秩序、規范商品房銷售行為，避免糾紛的發生，各方主體在商品房銷售中應當規范化、透明化操作。

作為開發商，最重要的應當是加強銷售現場管理：

針對商品住房和地下車位嚴格執行上述上海市銷售監管的通知要求，禁止收取團購費（電商費）；

商品房銷售現場實行“一價清”制度，嚴格按照備案價格銷售，并將銷售方案、備案價格在售樓現場醒目位置進行張貼公示；

針對其他商品房如店鋪等存在團購優惠活動時，亦應在售樓現場公示團購銷售組織和活動優惠方案以及參與優惠的條件；

售樓現場工作人員應當區分不同銷售主體，防止出現購房者無法判斷是開發商、團購組織或中介公司工作人員的情形；

加強付款監管，對現場己方和團購組織的收款pos機進行檢查，防止出現更換、篡改，杜絕不合理收費，在收費處作風險提示；

加強對現場其他銷售人員（團購組織和中介組織）的監管，防止出現虛假宣傳、偽造優惠方案、抬高售房價格、偽造簽署認購書等行為；

在進行分銷優惠合作協議的洽談時，必須保證房屋實際價格（網簽價格和團購費價格之和）不超過備案價格；并明確合同未簽署或解除時退還團購費的條款。

作為團購組織，應當進行符合政策要求的規范化管理，不得參與收取商品住宅和車位銷售的團購費。在組織其他商品房團購活動中，需注意：

向購房者明示團購自愿原則，并明示團購優惠方案；

加強售樓現場的銷售推廣行為規范化管理；

與參與團購活動的購房者簽署團購協議，明確服務內容和退款情形；

加強付款監管，采用電子方式支付的必須保證款項匯入本公司賬戶，采用現場pos機支付的，須確保pos收款方為己公司，杜絕工作人員的更換、篡改行為；收到款項后，應開具明確收款主體、收款事由的收據或發票。

作為購房者，進行大額商品房交易時，需持謹慎態度：

在售樓現場工作人員推薦 “買多少抵多少房款”時，核實銷售人員的身份，是開發商、銷售公司還是中介方；

參與團購活動時，務必向“開發商”核實清楚團購優惠方案，并要求簽署協議或在認購書中體現優惠前后的房價，留存體現團購費的收據；

在支付每一筆款項時（尤其在預售合同簽訂之前被要求支付除定金以外的其他款項時），必須核實有無付款依據，是依據認購書、優惠協議還是預售合同支付，了解清楚付款性質和付款對象后進行付款，切忌無任何依據的付款；

注意保存付款憑據，并核查簽購單的收款方、收據或發票的開具主體和事由，若發現存在不合理不正常付款后及時書面提出異議；

在發生爭議后，了解清楚訴請費用收款主體后再列明各被告。

來源｜上海市嘉定區人民法院

作者： 鄧 珍

責任編輯 | 張巧雨

聲明｜轉載請注明來自“上海高院”

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